Факторний аналіз ринку житла в Україні (2003–2023)

Анотація

Ринок житлової нерухомості є потужним драйвером розвитку світової та національної економік, що впливає на зростання ВВП, підви­щення рівня зайнятості, доходів населення, прибутковості фінансових установ, будівель­них організацій і торговельних підприємств. Зростання цін на житло може розглядатись з двох позицій: як загроза фінансовій стабіль­ності та як джерело економічного розвитку. Метою цього дослідження є формування переліку критеріїв, за якими можна обумовлю­вати ті чи інші заходи макропруденційної політики, спрямовані на обмеження вартості житла на ринку нерухомості через багато­аспектний аналіз ринку житла в Україні та його еволюції. В основу дослідження покладено загальнонаукові та спеціальні методи пізнан­ня: абстрактно-логічний, групування; ста­тис­тичні. Фактори, які сприяють зростанню цін на житло, формуються за допомогою методу аналізу головних компонентів, а вплив оціню­ється за допомогою регресії найменших квадратів. Виділено п’ять етапів еволюції україн­ського ринку житлової нерухомості за двома загальними показниками: зростання цін на житло та кредитна активність. Поділ заснований на значних змінах ринкових умов і (або) змінах драйверів цін на житло, а також на змінах у регуляторному середовищі. Дослі­джено фактори, що впливають на ціни на житло на кожному з цих етапів з вико­ристанням методу аналізу головних компо­нентів, щоб визначити змінні для регресійного аналізу. Сформовано набір критеріїв, за допомогою яких можна судити, чи є поточне зростання цін на житло джерелом системних ризиків для стабільності національної фінан­сової системи та економіки в цілому. Висунуто три гіпотези та проведено їх емпіричну перевірку, за результатами якої встановлено, що фактори попиту найбільше впливали на ціни на житло протягом періоду спостере­ження; макрофінансові умови передусім впливають на ціни на первинному ринку неру­хомості; умови кредитування впливають на цінову динаміку переважно лише на першому етапі розвитку ринку житла в Україні до поділу, запропонованому в цьому дослідженні. Основними драйверами ринку житла в Україні стали фактори попиту: рівень безробіття, доходів та чисельність населення. Зроблені висновки можуть суттєво сприяти системі моніторингу ринку житла в Україні та аналізу системних ризиків, що він генерує.